行政复议决定书

渝中府复〔2025〕94号

申请人：重庆市渝中区某某业主委员会，住所地重庆市渝中区。

负责人：张某，职务：业主委员会主任。

委托代理人：胡某某，北京市某某（重庆）律师事务所律师；

            徐某某，北京市某某（重庆）律师事务所律师。

被申请人：重庆市渝中区人民政府化龙桥街道办事处，住所地重庆市渝中区永嘉路9-13号。

法定代表人：胡朱信，职务：主任。

申请人对被申请人于2025年1月22日作出的《整改通知书》不服提出的行政复议申请，本机关于2025年3月19日收到，于2025年3月26日予以受理。因本案情况复杂，本机关于2025年5月23日决定延长审查期限30日。行政复议审理期间，因存在《中华人民共和国行政复议法》第三十九条第一款第（六）项规定的情形，本机关于2025年6月23日中止行政复议；行政复议中止原因消除后，本机关于2025年7月31日恢复本案的审理。本案现已审理终结。

申请人请求：撤销被申请人所作《整改通知书》。

申请人称：申请人系依法选举成立的小区业主委员会，经被申请人依法备案。2024年6月1日，重庆市发改委公布了《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单（2024年版）》，对住宅小区的前期物业服务费用重新进行了定价，其中住宅小区物业费标准最高不得超过1.9元/平方米。某某小区每月按2.9元收费的高层住宅约8.63万平方米、按3.9元收费的高层住宅约8.17万平方米，另外还要承担公摊水电费。申请人于6月16日致函小区上海某某物业管理有限公司重庆分公司（以下简称某某物业公司），要求按照不应高于某某物业公司对在化龙桥地区与某某小区区位相邻、建筑形态相同、服务标准和内容相同的其他小区物业服务收费标准和质价相符的原则，下调某某小区住宅物业服务费标准。其间，申请人与某某物业公司也进行了多次沟通协商。6月24日，某某物业公司回函，明确表示不下调物管费。由于本小区前期物业费受到新政策的影响，2024年8月，小区共266份业主向申请人提出要求申请某某物业公司重新适配物业费标准。鉴于该情况，申请人依法召开了业主委员会会议讨论了物业选聘工作方案以及流程。其间，区住建委、被申请人对物业选聘工作方案提出了多次指导意见，申请人在讨论后采纳了部分指导意见。

2024年10月8日，申请人发布了《重庆市渝中区某某小区拟召开业主大会公开选聘物业服务企业签订正式物业服务合同工作方案》（以下称《方案》）并向被申请人提交了《关于某某小区拟召开业主大会公开选聘物业服务企业、签订正式物业服务合同的情况报告》（以下称《情况报告》）。

2024年10月18日，被申请人针对申请人提交的情况报告提出了工作建议，建议申请人先召开业主大会会议表决是否解聘原物业公司。由于该建议缺乏相关法律依据，被申请人要求申请人召开两次业主大会会议实质上是增加了小区选聘新物业公司的难度，申请人未予以采纳。

在该方案发出后，申请人委托了招标代理机构拟订了物业选聘文件。2025年1月17日，申请人发出了《某某小区物业服务选聘公告》（以下称《公告》），该公告发出后，部分物业服务企业在招标代理机构处进行报名。

2025年1月22日，被申请人向申请人发出了《整改通知书》，认为申请人未先将选聘物业管理企业的方案提交业主大会表决后再实施，属于越权履职的行为。被申请人以此为由要求申请人停止物业选聘工作，限期进行整改。

申请人收到《整改通知书》后，经业主委员会讨论研究后进行了回复，申请人认为被申请人作出的《整改通知书》缺乏法律依据、违反法定程序，具体理由如下：

一、被申请人作出《整改通知书》从内容上来看属于行政命令的一种形式，也是具体的行政行为，具有强制性

申请人就该《整改通知书》不服有权依据《行政复议法》第十一条第（十五）款的规定：有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依照本法申请行政复议：“认为行政机关的其他行政行为侵犯其合法权益”，向行政复议机关申请行政复议。

二、被申请人作出的《整改通知书》适用法律错误且缺乏法律依据

（一）被申请人依据《重庆市物业管理条例》第九十六条第二款规定：“指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；”作出《整改通知书》属于法律适用错误。该款的“指导和监督”一般以“建议、指导意见”的形式发出，属于行政指导行为，不具有强制性。但被申请人作出《整改通知书》具有强制性，不属于行政指导行为，被申请人不能依据该款规定作出《整改通知书》。

（二）被申请人在《整改通知书》中要求申请人必须先召开业主大会会议表决选聘物业服务企业的方案后才能开展物业选聘活动，其实质是要求申请人必须召开两次业主大会会议选聘新物业，其引用的法律依据为“《物业管理条例》第十一条第（四）项及《重庆市物业管理条例》第十五条第二款第（五）项规定”。根据条文理解，上述规定并未要求业委会在组织物业选聘过程中，必须先召开业主大会会议表决选聘物业的方案，而根据某某小区《业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）第十五条亦规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行以下职责：（二）拟订选聘物业管理企业的方案，报业主大会决定，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”。该规定也只是要求业主委员会需要将选聘物业管理企业的方案报业主大会表决，而没有要求必须先召开业主大会会议表决选聘物业服务企业的方案后才能开展物业选聘的准备工作。申请人可以按照《民法典》第二百七十八条：“【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定，（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”。因此，申请人可以先开展物业选聘的准备工作后再将物业选聘方案、物业服务合同、候选物业企业名单一并提交业主大会会议表决，即只需要召开一次业主大会会议。申请人开展的工作属于业主大会选聘前的信息征集和筹备工作，其发布公告是为了告知全体业主业委会工作开展的进度和工作情况，并不涉及到处分全体业主权益的行为，对此类事务性工作无需报业主大会决定后才能实施。因此，被申请人存在适用法律错误的情形。

三、被申请人作出的《整改通知书》违反法定程序

（一）被申请人作出影响行政相对人的行政行为之前，应当向行政相对人说明拟作出行政行为的根据、理由，听取相对人的陈述、申辩，事后为行政相对人提供救济途径等，此为行政法领域程序正当原则的基本含义。具体到本案，被申请人在作出《整改通知书》时，未告知业委会享有陈述、申辩及提出听证的权利，这违反了程序正当的原则。另外，被申请人在《整改通知书》中也未告知申请人对该通知书不服享有提起行政复议或者行政诉讼的权利。

（二）根据《重庆市物业管理条例》第四十二条规定：“业主大会、业主委员会作出的决定对全体业主、物业使用人具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规，物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或者住房城乡建设主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并予以公告。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。本案被申请人作出《整改通知书》存在的两处问题：一是被申请人责令撤销的《公告》并非属于业主委员会的决定，只是告知全体业主关于业委会的工作进展，不属于被申请人责令撤销的对象，被申请人存在滥用职权的行为；二是未按照该规定在小区内进行公告，违反法定程序。

四、申请人组织小区物业选聘准备工作合法合规，保障了小区广大业主的利益

（一）程序合规性：申请人开展物业选聘活动前，已向被申请人提交了情况报告及方案，并在公告发布前通过多种渠道征求了业主意见。此外，根据《业主大会议事规则》第十五条第（二）项，业主委员会有拟订选聘物业管理企业方案的职责，且该方案需报业主大会决定。申请人认为，在正式业主大会召开前进行初步选聘活动，并不构成程序违规。无论是现行法律法规还是小区业主大会议事规则，都没有规定必须要先召开业主大会表决选聘方案后业主委员会才能开展选聘工作。

（二）业主需求紧迫性：小区业主对于改善物业服务的需求极为迫切。申请人及时推进选聘活动，是为了响应业主的合理诉求，维护小区整体利益。被申请人的整改要求忽视了这一紧迫性，不利于业主权益的保障。

（三）整改要求的合理性：被申请人要求立即撤销公告并停止选聘活动，这一要求过于严苛。考虑到小区实际情况及已投入的人力物力成本，申请人认为应允许选聘活动在合法合规的前提下继续进行，直至业主大会作出最终决定。

综上所述，申请人认为被申请人的《整改通知书》存在缺乏法律依据、违反法定程序等问题。

被申请人称：一、被申请人作出的《整改通知书》不具有可诉性

根据《中华人民共和国行政复议法》第二条的规定，对行政相对人的权利义务产生实际影响，是申请人申请行政复议的法定条件。申请人未报业主大会先行决定选聘方案，且未经业主大会表决即直接发布《公告》并开展物业选聘活动，已违反行政法规及《议事规则》关于业主委员会职责的规定，属于越权履职行为。基于此，被申请人作出《整改通知书》，责令申请人立即撤销《公告》，停止物业选聘工作，3日内完成整改。因申请人明确表示拒绝执行整改要求，期满后亦未整改，被申请人于2025年2月8日对拒绝整改的张某、曹某某、何某、王某某四人作出《责令暂停履行职责通知书》。

《整改通知书》是被申请人基于申请人越权履职所作出的一种令其自行改正的明示，是被申请人为作出后续的行政处理行为而实施的过程性行政行为，不是最终的处理结果，其法律效果将被最终的行政行为所吸收，申请人不整改并不直接产生强制性法律后果，根据法律规定其当然不具备可诉性。《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第（二）项规定：“有下列情形之一的，行政复议机关应当决定驳回行政复议申请.....（二）受理行政复议申请后，发现该行政复议申请不符合行政复议法和本条例规定的受理条件的”。被申请人作出的《整改通知书》不具有可诉性，应当依法驳回申请人的复议申请。

二、被申请人作出《整改通知书》的事实依据充分，程序合法，法律适用正确，不应被撤销

（一）被申请人具备作出《整改通知书》的主体资格，根据《重庆市物业管理条例》第四十二条及第九十六条第二款规定，被申请人具有指导和监督业主委员会的职责，业主委员会作出的决定违反法律法规，被申请人应当责令限期改正或者撤销其决定。本案中，申请人未经业主大会授权自行开展物业服务企业选聘活动，已违反《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款第（四）项、《物业管理条例》第十一条第（四）项及《重庆市物业管理条例》第十五条第二款第（五）项之规定，被申请人作出《整改通知书》是被申请人履行对业主委员会监督职责的具体体现。申请人认为被申请人法律适用错误的观点不能成立。

（二）被申请人作出《整改通知书》的程序合法、事实依据充分

2024年10月8日，申请人向被申请人提交《情况报告》及《方案》，表明申请人拟开展公开选聘物业服务企业、签订正式物业服务合同工作，为此制定《方案》，并将依照该方案推进工作。被申请人依法履行监督指导职责，多次召开会议，告知申请人未经业主大会授权不得自行开展物业服务企业选聘活动，并复函建议其先组织召开业主大会会议就解聘现有物业服务企业、选聘新的物业服务企业等事项进行表决。申请人未接受前述建议。

2025年1月17日，申请人公开发布的《公告》载明：申请人按照《方案》，开展选聘某某小区物业服务企业工作。《公告》主要内容包括：选聘内容及服务要求、项目基本情况、竞聘人资格要求、报名和获取选聘文件的时间、方式、价格及相关要求、竞聘文件递交地点及截止时间、评审地点及时间等。该《方案》及《公告》均未经某某小区业主大会会议表决。

2025年1月22日，被申请人在红岩村社区召开指导约谈会，申请人业委会主任张某、业委会成员曹某某、刘某某、何某列席参会。被申请人当场向申请人送达《整改通知书》，由到会的申请人业委会主任张某签收。被申请人通过指导约谈会听取了意见。《整改通知书》责令申请人于收到本整改通知书之日起立即撤销2025年1月17日公布的《公告》，停止物业企业选聘活动，3日内完成整改工作。

申请人于2025年1月24日向被申请人发送《关于对〈整改通知书〉的异议函》，载明拒绝执行整改要求。因申请人期限届满后未整改，被申请人于2025年1月27日向申请人送达《催告书》，催告申请人于2025年2月6日前完成整改工作。申请人于2025年2月5日向被申请人发送《关于对〈催告书〉的复函》，再次载明拒绝执行被申请人整改要求。

经被申请人查明，申请人成员张某、曹某某、何某、王某某四人对拒绝整改持支持意见。2025年2月8日，被申请人向四人作出《责令暂停履行职责通知书》。

2025年2月8日，被申请人作出《告某某小区全体业主书》，向某某小区全体业主公开告知：申请人越权履职选聘物业服务企业的基本情况、被申请人据此作出《整改通知书》的具体内容以及部分业委会成员明确表示不予整改后被申请人对其作出《责令暂停履行职责通知书》的具体内容和法律依据。同时，《告某某小区全体业主书》就小区合法开展物业企业选聘活动提供了具体指导建议。

被申请人认为，被申请人作出的《整改通知书》并不具备可诉性。关于未听取申请人陈述、申辩的问题，被申请人曾多次召开会议听取申请人的意见；因申请人的《选聘公告》于2025年1月17日发布，被申请人作出《整改通知书》具有紧迫性，且已召开指导约谈会听取申请人成员的意见，并收到申请人关于《整改通知书》及《催告书》的书面回函，已充分保障申请人表达意见的权利。关于《整改通知书》中未载明被申请人可限期提起行政复议或行政诉讼的救济途径的问题，《整改通知书》未对申请人的权利义务产生实际影响，不具备可诉性。关于《整改通知书》未在小区公示公告的问题，《重庆市物业管理条例》第四十二条要求被申请人在作出责令限期改正通知书后予以公告，被申请人已于2025年2月8日以《告某某小区全体业主书》的形式就《整改通知书》及《责令暂停履行职责通知书》相关情况向全体小区业主进行了公告，符合该法律条款的规定。

综合上述，被申请人已充分保障申请人的合法权益，作出《整改通知书》的程序合法，事实依据充分，法律适用正确。申请人的申请理由不能成立。

经审理查明：2022年3月24日，申请人向被申请人提交书面《重庆市业主委员会备案申请表》，2022年5月18日，被申请人出具《业主委员会备案证明》，载明本届业主委员会的有限期限自2022年5月18日至2027年5月17日。2024年10月8日，申请人向被申请人提交《情况报告》，拟开展公开选聘物业服务企业、签订正式物业服务合同的工作，并附《方案》《公告》。

2024年10月16日，被申请人作出《关于某某小区业委会拟召开业主大会公开选聘物业服务企业、签订正式物业服务合同的情况报告的复函》，指明若需更迭物业服务企业，应先召开业主大会解聘原物业企业，不宜直接召开选聘新物业企业的业主大会，直接选聘新物业企业。建议召开业主大会先表决是否与旧物业续聘，待是否续聘表决结束后，再进行下一个流程。

2025年1月22日，被申请人作出《整改通知书》，载明：“根据《物业管理条例》第十一条第（四）项及《重庆市物业管理条例》第十五条第二款第（五）项规定，选聘和解聘物业服务企业、确定物业服务合同的内容属于业主大会决定的事项”。某某小区《业主大会议事规则》第五条第一款第（五）项亦作如此规定。同时，根据《物业管理条例》第十五条及《重庆市物业管理条例》 第二十九条关于业主委员会职责的规定，业主委员会可履行业主大会赋予的其他职责，但并未直接赋予业主委员会直接开展物业选聘活动的职责。某某小区《议事规则》第十五条亦规定：‘业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行以下职责：（二）拟订选聘物业管理企业的方案，报业主大会决定，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。’根据前述行政法规、地方性法规及《议事规则》规定，你方作为某某小区业主大会执行机构，并无直接开展物业选聘活动的职责，且你方拟订的选聘物业管理企业的方案应交业主大会决定后方可实施。你方未报业主大会先行决定选聘方案，且未经业主大会表决选聘物业活动所涉代理机构遴选方式、物业企业选聘方式、选聘评审标准、物业服务合同内容等事项，即直接发布《公告》并开展物业选聘活动，已违反行政法规、地方性法规及《议事规则》关于业主委员会职责的规定，属于越权履职行为。基于以上事实，现我街道根据《重庆市物业管理条例》第四十二条及第九十六条第（二）项规定，向你方通知如下：责令你方于收到本整改通知书之日起立即撤销2025年1月17日公布的《某某小区物业服务选聘公告》，停止物业企业选聘活动，3日内完成整改工作。”

2025年1月24日，申请人向被申请人提交《关于对〈整改通知书〉的异议函》。申请人对《整改通知书》不服，向本机关提起行政复议。

以上事实，有申请人提供的《行政复议申请书》、业主委员会备案证明、《通告》（被申请人2022年5月18日面向某某小区业主发布）、授权委托材料、《整改通知书》、《某某小区10栋11栋12栋全体业主致某某业委会的联名信》、《关于要求下调住宅物业服务费标准的函》及回复、《方案》、《情况报告》、《关于某某小区业委会拟召开业主大会公开选聘物业服务企业、签订正式物业服务合同的情况报告的复函》、《关于对〈整改通知书〉的异议函》、《行政复议辩论意见书》、《关于化龙桥街道提交的证据书面质证意见》、重庆市第五中级人民法院《民事判决书》（（2022）渝05民终1***号）、《重庆天地某某小区临时管理规约 前期物业服务合同》，被申请人《行政复议答复书》、《重庆市业主委员会备案申请表》、《业主委员会备案证明存根》、《议事规则》、《会议记录》及2024.8.13会议照片、《某某小区物业服务选聘公告》、《化龙桥街道文件签收表》、《会议记录》及会议照片、《签到表》、《催告书》《化龙桥街道文件签收表》、《关于对〈催告书〉的复函》、《责令暂停履行职责通知书》、《化龙桥街道文件签收表》、微信聊天记录电子截屏、《告某某小区全体业主书》及公示照片，以及本机关调查取证获取的《上海某某物业管理有限公司重庆天地某某小区服务标准简介》、《某某小区第一届业主委员会物业服务企业选聘工作第二次专题会议纪要》、聊天记录、某某小区业主书面异议及反映信件、《关于请予协助配合踏看设施设备现场的函》、《关于某某小区业委会要求配合现场设施设备报备函》、《关于暂缓某某小区物业服务选聘工作相关事宜的通知》等证据予以证明。

本机关认为：一、根据《重庆市物业管理条例》第四条第三款：“街道办事处、乡（镇）人民政府按照规定职责，指导和监督本辖区内物业管理活动”及第九十六条：“街道办事处、乡（镇）人民政府履行下列职责：……（二）指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责……”之规定，被申请人作为申请人小区所在地的街道办事处，有指导和监督业主大会依法履行职责的法定职权，其作出《整改通知书》主体适格。

二、本案中，申请人于2025年1月17日公开发布的《公告》载明：申请人按照《方案》，开展选聘某某小区物业服务企业工作。《公告》主要内容包括：选聘内容及服务要求、项目基本情况、竞聘人资格要求、报名和获取选聘文件的时间、方式、价格及相关要求、竞聘文件递交地点及截止时间、评审地点及时间等。以上《方案》及《公告》均未经某某小区业主大会会议表决。根据被申请人提交的证据及本机关调取的证据，申请人未经业主大会授权自行开展物业服务企业选聘活动，其行为已违反《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”及《重庆市物业管理条例》第十五条第二款：“业主大会由物业管理区域内全体业主组成，同一个物业管理区域内只能设立一个业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，决定下列事项：（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容”之规定，被申请人作出《整改通知书》，要求申请人整改，符合《重庆市物业管理条例》第四十二条第二款：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规，物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或者住房城乡建设主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并予以公告……”的规定，并无不当。

三、2024年10月8日，申请人向被申请人提交《情况报告》及《方案》。被申请人依法履行监督指导职责，多次召开会议，告知申请人未经业主大会授权不得自行开展物业服务企业选聘活动，并复函建议其先组织召开业主大会会议就解聘现有物业服务企业、选聘新的物业服务企业等事项进行表决。申请人未接受前述建议。2025年1月17日，申请人公开发布的《公告》，将按照《方案》开展选聘某某小区物业服务企业工作，该《方案》及《公告》均未经某某小区业主大会会议表决。2025年1月22日，被申请人在红岩村社区召开指导约谈会，当场向申请人送达《整改通知书》，并听取了意见，责令申请人于收到整改通知书之日起立即撤销2025年1月17日公布的《公告》，停止物业企业选聘活动，3日内完成整改工作。综上，被申请人在整个过程中多次听取申请人的意见，已充分保障申请人表达意见的权利，作出的《整改通知书》符合《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》相关规定，程序合法。

综上，被申请人作出的《整改通知书》认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当。根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，决定如下：

维持被申请人重庆市渝中区人民政府化龙桥街道办事处于2025年1月22日作出的《整改通知书》。

如不服本决定，可以自收到行政复议决定书之日起15日内，依法向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。

重庆市渝中区人民政府    

2025年8月1日