行政复议决定书
渝中府复〔2025〕269号
申请人：邓某，男，汉族，19**年**月**日出生，公民身份号码51052219**********，住址重庆市渝中区。
被申请人：重庆市渝中区人民政府石油路街道办事处，住所地：重庆市渝中区医学院路9号。
法定代表人：王海江，主任。
申请人不服被申请人重庆市渝中区人民政府石油路街道办事处于2025年6月3日所作《关于某某小区业主提出查处申请的回复》（以下简称《回复》）提出的行政复议申请，本机关于2025年6月19日收到，并于2025年6月26日予以受理。因本案情况复杂，本机关于2025年8月25日决定延长审理期限30日。本案现已审理终结。
申请人请求：撤销被申请人作出的《回复》。
申请人称：只要成立业主大会选举筹备组，不管是首次还是换届都要按照法规执行。物业区域证明分行政审批和行政备案。一、行政审批就是建设单位取得发改委、规资局、住建委等职能部门的小区批复建设文件及小区竣工备案证等档案资料。二、物业服务企业、建设单位根据《重庆市物业管理条例》流程要求向住建委申请取得物业区域划分备案证明。筹备组必须取得其中一项物业区域证明文件作为后续工作的法律依据。申请人于2025年4月29日向被申请人邮寄履职查处申请书，要求查处指导单位某某社区指导组织某某路**号（某某小区）业主委员会第五届换届筹备组违规将某某路**号**单元（某甲小区）全部和某某花园**号（某某二期小区）附**号、附**号住宅、附**号住宅与商业这部分组织起来进行换届业委会选举，以某某路**号（某某园）小区坐落地备案某某小区业委会。把投票人（户数）和投票面积按一个半小区的统计写在《议事规则》《管理公约》物业情况条款上，把某某花园**号附**号、附**号、附**号、编为（某某小区）**单元、**单元、**单元，通篇不提某某花园**号及附**号、附**号商业的干休所物业情况，四至界限不附上小区总平面图，小区总平面图上有用地范围和经济指标数据及图号上有小区真实（政府批复）名称，附上两张总平图就要暴露造假填写行为。对《管理公约》物业情况填写，存在投票户数和投票面积造假，不核实小区工程竣工档案资料（实际:物业名称:某甲小区。物业地点:重庆市渝中区某某路**号。类型:住宅及商业。总建筑面积:50977.19m，户数:568户。小区占地面积:11364.79m2）。某某二期小区某某花园**号为原有保留建筑住宅，附**、附**号商业与住宅楼上楼下不可分割，是重庆市警备区干休所产权，非军事管理区域，现有某某、茶楼、某某等经营户。某某花园**号住宅，及附**、附**号商业由其干休所物业公司管理。2025年2月筹备组发布组建公告，申请人就向筹备组组长某某社区书记张某某同志口头提出异议（本次某某路**号换届选举按原备案证明坐落地址与某某花园**号及附**、附**、附**号无关），申请人后又4次书面提出异议，均未得到正面书面回复，只是在小区碰见其本人当面口头回复:是街道的安排。筹备组未对业主针对公告内容提出异议进行记录及回复纠错，属于程序违法。针对其《议事规则》《管理公约》物业情况填写投票人（户数）和投票面积弄虚作假，候选人学历造假徇私舞弊，不实名制投票等等违法违规的行为，申请人请求被申请人依法履行其法定职责，核实违法事实并且予以查处后做出处理决定。而被申请人未对申请人提出申请查处事实进行核实、查处及做出处理决定。
被申请人称：一、被申请人作出《回复》的主体适格、程序正当合法
申请人于4月29日递交查处申请，业委会于5月29日备案，该申请不适用于《重庆市物业管理条例》第二十七条，按照公民、法人或者其他组织申请行政机关履行保护人身权利、财产权利、受教育权利等合法权益的法定职责，在接到申请之日起60日内作出行政行为，被申请人于2025年6月3日作出答复程序正当合法。
依据《重庆市物业管理条例》第九十六条第一款，被申请人履行指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，负责业委会备案，被申请人作出《回复》主体适格。
二、被申请人作出《回复》的具体事实清楚，证据确凿
本案中，申请人要求被申请人查处某某小区物业管理区域问题、业主大会关于业委会换届选举等相关问题。
申请人要求业委会候选人出示学历相关证据，张某甲、袁某某、刘某某、聂某某、彭某某、廖某某、郑某某均无学历证书，但张某甲、袁某某户口本登记学历为高中，刘某某、聂某某、彭某某、廖某某、郑某某均无法证明其是否为高中学历。根据《重庆市物业管理条例》第十八条，业委会候选人的确定及对业主提出异议的答复均为筹备组职责，故被申请人作出请自行与筹备组协商的答复并无不妥。
申请人举报筹备组不公示总平面图（红线图），根据《重庆市物业管理条例》第十八条、第二十七条规定，业主大会要求公示的内容中并无总平面图（红线图），故被申请人作出法律流程未要求公示及备案总平面图的答复并无不妥。
申请人举报某某幼儿园租金未在公共收益收支中体现，经核实，业委会公布的公共收益收支情况中注明了某某幼儿园租金的收支情况，故被申请人作出相关收支已公示，如有疑问，可前往业委会查看的答复并无不妥。
申请人对小区业主人数、业主专有部分面积以及业主的投票权数有异议，根据《重庆市物业管理条例》第十八条，确认业主身份，确定业主人数、业主专有部分面积以及业主的投票权数及对业主提出异议的答复均为筹备组职责，故被申请人作出如有疑问，请咨询筹备组的答复并无不妥。
申请人提出小区有未移交的社区用房，2025年应民政局要求，街道出函，某某花园至渝中区住建委调阅图纸对社区资产（包括用房）进行了清查，未发现有未移交的物业用房。故被申请人作出未发现有未移交的某某社区用房的答复并无不妥。
申请人提出某某小区物业管理区域划分有问题，根据《重庆市物业管理条例》第八条、第十条，物业管理区域划分问题应当咨询区住建委或区规资局，故被申请人作出请咨询区住建委或区规资局的答复并无不妥。
申请人提出干休所管理问题，经核实，干休所属军管产业，属地街道无权干涉，故被申请人作出街道办仅对小区内非军产区域行使属地管理职能的答复并无不妥。
申请人提出竣工图及规划图等图纸上关于物业用房、消控室用房等问题，竣工图及规划图等图纸均非被申请人进行测绘、出具的文件，相应问题应向进行测绘及出具文件的部门进行咨询，被申请人无相应的职能职权及专业能力，故被申请人作出建议向房管、规划部门咨询的答复并无不妥。
申请人提出街道祝某大队长违反纪律的问题，相应问题前期已有居民向纪委进行举报，经纪委调查未发现有违纪行为，故被申请人作出可向纪委咨询的答复并无不妥。
三、被申请人作出《回复》的适用法律正确
被申请人针对申请人的查处申请作出的《回复》，主要依据《重庆市物业管理条例》第八条第十条、第十八条、《重庆市物业管理条例》第二十七条、第九十六条之规定。
经审理查明：2025年4月30日被申请人收到申请人邮寄提交的《关于请求对重庆市渝中区某某路**号（某某小区）业委会换届选举筹备组违法行为进行查处的申请》，要求被申请人依法履行职责对重庆市渝中区某某路**号（某某小区）业委会换届选举筹备组在选举中徇私舞弊、弄虚作假、欺上瞒下的违法行为进行查处。事实与理由主要包含：1.某某社区指导及组织业主委员会第五届换届选举筹备组，将某某路**号某甲小区，5幢建筑6个单元住宅及商业与某某花园**号**、**两栋住宅户，**栋住宅、商业划分为一个物业管理区域进行换届选举。在《2025议事规则》《2025管理公约》中不体现某某花园**号部分的内容，不附小区用地范围（总平面图，上面载有小区名称指标等数据）。不按政府批复文件（建设档案资料）填写物业名称。实际户数、法定坐落地门牌编制，掩盖弄虚作假行为，达到骗取备案的目的。2.候选人张某甲、彭某某、聂某甲、邓某某、廖某某学历造假，不是高中文凭。填报简历不真实，不具备候选人的资格。以上事实在公示中就提出书面异议，均不纠正。
2025年6月3日，被申请人作出《回复》，内容为：一、关于不公示小区用地范围及备案的问题。根据《重庆市物业管理条例》第二十七条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府备案，并予以公示：（一）业主委员会名称，业主委员会主任、副主任、成员名单和身份证明；（二）管理规约；（三）业主大会议事规则；（四）业主委员会办公场地、联系方式；（五）业主大会会议表决结果及决议。法律流程未要求公示及备案总平面图。二、关于候选人学历及健康问题。经核实，业委会候选人中张某甲、袁某某为高中学历，刘某某、聂某甲、袁某某、廖某某、郑某某未有证据表明是否为高中学历。根据《重庆市物业管理条例》第五款，业委会委员需具备履行职务的健康水平和文化条件，其中并未对学历及身体情况有具体要求，其是否能成为业委会候选人根据《重庆市物业管理条例》第十八条，请自行与筹备组协商。三、关于某某幼儿园租金。经核实，某某小区业委会公示的公共收益收支中公示了对某某幼儿园的租金情况。如有疑问，可前往业委会查看。四、关于业主人数、业主专有部分面积及业主投票权数的问题。根据《重庆市物业管理条例》第十八条第三款，业主人数、业主专有部分面积及业主投票权数由筹备组确定并予以公示，如有疑问请咨询筹备组。五、关于某某社区用房问题。根据2025年某某社区协助民政局开展的资产清查，未发现有未移交某某社区用房。六、其他问题。（一）关于物业区域划分问题。根据《重庆市物业管理条例》第八条、第十条，关于您提出的物业区域划分的问题不属于街道管辖范畴，请咨询区住建委或区规资局。（二）关于干休所物业管理。经核实，干休所属部队管理，依据《军产管理条例》及属地管理原则，该区域日常管理维护由产权单位所属后勤部门负责。街道办对小区内非军产区域行使属地管理职能。（三）关于规划物业用房、消控室等问题。规划图纸及竣工图纸非街道职能职责范畴，建议向房管、规划部门咨询。（四）关于向纪检举报的相关问题。信中相关问题及祝某队长的相关问题，纪委已做调查，可向纪委咨询。
申请人对该《回复》不服，向本机关申请行政复议。
以上事实，有申请人提供的《行政复议申请书》、申请人身份证复印件、《关于请求对重庆市渝中区某某路**号（某某小区）业委会换届选举筹备组违法行为进行查处的申请》及证据清单目录、《行政复议答辩意见书》、光盘内容（申请人2025年4月29日邮寄的依法履行查处申请书及证据、被申请人2025年6月3日作出的处理结果、补选候选人的公示照片）、某某小区第四届业委会主任刘某某的证言、转换成平面图，被申请人提供的《行政复议答复书》、某某小区公共收益公示情况、资产清查某某小区相关图纸、《关于某某小区业主信访投诉问题核查情况的报告》、《关于某某小区业主大会表决统计结果的公示》及《某某小区业主大会决议的公示》、《重庆市业主委员会备案证明存根》（编号2025〔003〕号）、《石油路街道业主委员会刻制印章介绍信存根》（备[2025]第003号）、《回复》等证据证明。
本机关认为：一、根据《重庆市物业管理条例》第四条第三款：“街道办事处、乡（镇）人民政府按照规定职责，指导和监督本辖区内物业管理活动”、第九十六条：“街道办事处、乡（镇）人民政府履行下列职责：（一）指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，负责业主委员会备案……”之规定，申请人要求被申请人对某某小区业委会换届选举筹备组违法行为进行查处，被申请人具有对申请人投诉查处事项进行处理的法定职责。
二、本案中的事实认定部分查明如下：
（一）关于“物业区域划分问题”及“不公示小区用地范围及备案的问题”。首先，申请人认为不应当把某某路**号某甲小区，5幢建筑6个单元住宅及商业与某某花园**号**、**两栋住宅户，**栋住宅、商业划分为一个物业管理区域进行换届选举。根据《重庆市物业管理条例》第八条：“物业管理区域的划分，应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则，根据物业建设项目确定的用地范围，结合物业的共有或者共用设施设备、建筑物规模、物业类型、社区建设等因素划定。规划自然资源部门审查建设项目设计方案，应当按照有利于实施物业管理的原则，考虑物业管理区域划分的需要，确定相关指标，并征求住房城乡建设主管部门关于物业管理区域划分的意见”及第十条：“新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第八条第一款、第九条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县（自治县）住房城乡建设主管部门备案。区县（自治县）住房城乡建设主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第八条第一款、第九条规定的，应当自收到备案申请之日起二十日内书面通知建设单位重新划定。建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示”之规定，被申请人回复申请人“您提出的物业区域划分的问题不属于街道管辖范畴，请咨询区住建委或区规资局”，并无不当。
其次，根据《重庆市物业管理条例》第二十七条“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府备案，并予以公示：（一）业主委员会名称，业主委员会主任、副主任、成员名单和身份证明；（二）管理规约；（三）业主大会议事规则；（四）业主委员会办公场地、联系方式；（五）业主大会会议表决结果及决议”之规定，该规定并未强制业委会需要公示及备案总平面图，故被申请人对此回复内容适当。
（二）关于“候选人学历问题”。被申请人在《回复》中查明：“业委会候选人中张某甲、袁某某为高中学历，刘某某、聂某甲、袁某某、廖某某、郑某某未有证据表明是否为高中学历。”经复议机关查明，被申请人系按照候选人户口簿上载明的学历进行登记，对该项问题已经尽到合理调查义务，回复内容并无不当。
（三）关于“候选人健康问题”、“某某幼儿园租金”、“业主人数、业主专有部分面积及业主投票权数”、“某某社区用房问题”、“干休所物业管理”、“规划物业用房、消控室等问题”“向纪检举报的相关问题”的回复。申请人在2025年4月29日的查处申请中并未体现上述问题，被申请人对上述问题的回复并未减损申请人的权利，并无不当。
三、申请人于2025年4月29日向被申请人递交《关于请求对重庆市渝中区某某路**号（某某小区）业委会换届选举筹备组违法行为进行查处的申请》，被申请人次日收到，并于2025年6月3日作出《回复》，程序合法。
综上，被申请人作出的《回复》认定事实清楚，证据充分，适用依据正确，程序合法，内容适当，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，决定如下：
维持被申请人重庆市渝中区人民政府石油路街道办事处于2025年6月3日所作《关于某某小区业主提出查处申请的回复》。
如不服本决定，可以自收到行政复议决定书之日起15日内，依法向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。
重庆市渝中区人民政府
2025年9月24日
