尊敬的徐千里代表：

您提出的《关于促进社会资本投入和参与渝中城市更新，推动城市建设可持续发展的建议》已收悉，我委高度重视，认真研究办理，现答复如下：

渝中区作为全国首批城市更新试点城市，始终坚持将“政府引导、市场运作、群众参与”的原则贯穿始终，力求转变政府大包大揽、无限兜底的传统做法，让市场这只“无形的手”充分发挥作用，调动社会力量积极主动参与，激活城市更新“造血功能”，实现共建共管共治共享。

一、工作推进情况

（一）建立“政府引导、市场运作、社会参与、居民出资、共建共享”长效机制。一是引导社会力量主动投，积极引导社会力量通过直接投资、间接投资、捐赠等方式参与城市更新，20余家社会单位直接投资8500万元建设养老机构20余个，“龙湖冠寓”直接投资将长期闲置的嘉陵大厦打造为商务品牌公寓，年均出租率均保持在90%以上。二是推动政府企业合伙投，灵活采取“政府出资源、企业搞经营”政企合作模式，政府向企业提供更新地块、重点工程、产业载体、特许经营权等优质资源，企业发挥市场性、专业性优势具体参与城市更新项目，进一步优化资源配置、实现政企“双赢”，如，山城巷传统风貌区，通过赋予企业15年特许经营权，推动企业投资约9000万元实施山城巷周边15.45万平方米房屋修缮、风貌打造、环境提升、配套完善、招商运营等工作，目前二期项目正在加快推进。三是支持国企私企共同投，加强国有平台公司与社会企业合作。我区国有平台企业作为城市更新项目的具体实施单位，也积极探索城市更新市场化实施路径，强化与社会企业的合作，采取合资、共同持股等方式活化闲置资产。如，万科重庆天地保障性租赁住房由区国资公司、万科公司、泊寓租赁公司按照70%、20%、10%的持股比例设立合资公司，共出资7.7亿元购买重庆天地1440套新建公寓（建筑面积6.17万方）用于保障性租赁住房。四是建立居民出资分担机制。引导房屋产权人以直接出资、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式，分担老旧小区改造等城市更新建设资金成本。通过政府适当投入撬动市场，引导群众自更新、微更新。如，戴家巷由政府出资通过微整治、微更新改善公共环境，国有公司部分征收形成资产，带动业态升级、实现资金平衡，居民自发出租或运营临街房屋、形成各具特色的小店，通过“政府+企业+居民”方式激发片区发展活力，前后筹集居民资金近1亿元。五是市区联合设立城市更新基金，推动基金落户渝中，吸引多社会主体参与城市更新。

（二）完善配套政策措施。一是出台并向上积极争取城市更新项目相关土地及财税配套政策的落地，推动项目从建设到后期运营全流程整体平衡算账，提高社会资本的积极性。如区规资局出台的《渝中区城市更新项目规划用地及建设管理工作规程》，明确了可以适用本规程规定的规划用地政策的更新项目准入条件和渝中区城市更新项目实施方案审查、土地供应方式、建设手续办理、不动产登记等8个环节具体流程，为社会资本、居民个人和政府平台公司参与城市更新指明了具体方向；在土地供应、地价款计收、建筑间距退让、完善居住功能的建筑面积奖励、增配公共服务功能的建筑面积奖励、因历史文化保护需要的规划道路优化调整、绿地率确定等方面，形成了15条规划用地政策，让城市更新具备可实施性和可持续性，从简单的“花财政钱”搞建设向充分调动市场资源的“城市经营”转变，实现城市存量资源、资产的管理和增值，有利于有效调动多方力量参与城市更新工作，拓宽融资渠道，聚集社会资金，推动城市建设可持续发展。二是加大政策扶持力度。区住建委出台了《渝中区产业楼宇改造更新扶持资金申报指南》，对符合渝中区发展战略和高品质定位的楼宇硬件品质提升项目给予财政资金扶持，通过财政资金杠杆，撬动社会资本，引导各方主体主动参与商业商务载体更新改造。2020年至今，已累计对8个项目给予扶持资金1041万元。

（三）强化全过程管理。委托专业第三方团队——中规院西部分院和重庆市设计院，开展城市更新全过程咨询，健全涵盖“城市病”综合体检、前期调查、项目策划评估、政策与项目实施后评估的城市更新全生命周期监测的长效机制，强化城市更新项目的绩效管理。

二、下一步工作计划

（一）坚持运营为先的理念。形态是城市的“壳”，而业态才是“核”，是城市发展的内生动力。我们将坚持运营为先的理念，在研究更新项目时首要考虑更新片区拟引进的业态，再根据拟引进业态的种类、数量、发展趋势，跟进建设或美化与之匹配的建筑，最后通过时间的孕育，慢慢构建形成良好的产业生态。如，正在方案研究阶段的大坪正街城市更新项目，先行启动产业业态策划和规划策划，拟打造数字经济产业园，再根据产业业态跟进建筑设计，同步研究投融资模式，吸引社会资本参与投资建设和运营。

（二）以资源和资产转化为标杆。中心城区土地稀缺、房产珍贵，但传统的房地产模式“征收、出让、开发”是一锤子买卖，在过去可以通过提高容积率等实现投资平衡，但当前形势下这种模式寸步难行，以渝中为例，征拆成本约为2.5万元/平方米，出让楼面地价仅1.3万元/平方米，“拆得越多、亏得越多”，从经济账的角度很难吸引社会资本进入。在实施城市更新中，我们将更多考量城市更新项目的“经营属性”，让低端低效、闲置凋敝的城市资源转化为可运营的产业空间、可阅读的建筑空间、可休憩的公共空间，成为集约高效、活力充盈的城市资产，最终实现“持续盈利、长期平衡”，促进社会资本愿意进来，进入后“有收益、可持续”。如，即将打造的重庆长滨，计划投资51亿元，通过PPP的方式启动重庆长滨片区治理提升，以近10万方高品质公共空间打造为抓手，全面释放珍贵的城市滨江资源，提升城市滨江区域品质。同步对沿线的老旧建筑进行有机更新，推动高端产业载体建设，吸引大型总部、龙头机构入驻，引导高附加值核心产业和高相关度配套产业集聚，实现景观一体升级、业态有机植入、功能价值再造。

（三）持续探索完善配套政策。一是学习上海、广州等地的先进经验和做法，探索容积率转移、规划使用性质兼容转换、建筑规模等规划土地政策；持续呼吁市级细化财税优惠政策实现相关建设运营税费返还，平衡更新项目投入，以“赢利性”切实吸引社会资金进入城市更新。二是创新社会单位出资形式，探索通过信托、基金公司等引入跨界资源，实现项目高杠杆融资。三是出台城市更新奖励或者扶持措施，如行业政策优惠、减免税收、特许经营等，吸引社会企业参与城市更新。

（四）盘活存量机关事业单位、国企等闲置资产。作为重庆母城，区内特别是核心区域、优势地段存在大量未利用或者低效利用的国有资产或军产，该类资产产权人改造意愿不大，“谁来牵头干”责权不明。如，戴家巷老街区旁边渝运公司的建筑，产权人不同意改造。下一步，将开展渝中区国有资产盘活利用适用性模式研究等专题研究，探索通过发行不动产投资信托基金REITs、“股权转让+民企接手”、“资产作价入股+合作开发”、协议置换、委托管理、出租等途径盘活优质资产，为重点企业、机构提供载体，确保优质资产有优质产出，形成资产可持续的收益，吸引社会企业参与。

（五）探索老旧小区改造3.0版本。借鉴成都金牛区工人村项目，对危房、旧房以及不成套房屋的抽疏重建，加装电梯、配建停车位、完善功能配套，以增加层数、错层改造等方式形成成套化住宅，因地制宜打造社区商业空间（社区商业、菜市场、停车场等）形成资金活水源，通过居民归集大修基金、补交土地出让金、按比例分摊建设资金以及社会企业投资和国有平台公司融资等方式形成改造资金池以平衡项目投资，微利可持续以吸引社会投资。目前，正在开展人民村、和平路片区老旧小区改造3.0研究。

（六）吸引社会资本参与老旧商务楼宇改造。一是开展“老旧商务楼宇绿色化改造技术路径与改造更新策划”研究，探索研究渝中区老旧商业商务楼宇改造提升的相关技术标准、支持措施、更新模式等，积极促进项目实施与绿色金融结合，出台渝中区老旧商务楼宇改造提升实施办法，解决社会资金筹集难等问题。二是启动渝中区商务楼宇国家标准等级评定工作，从硬件设施、物业服务、客户关系等方面对商务楼宇作出全方位、多角度测评，在我区评选出一批硬件设施好、服务品质优的超甲级、甲级商务楼宇。通过“以评促改”加“奖励促改”相结合的方式，引导社会企业对老旧楼宇实施改造更新，实现老旧商务楼宇提档升级。

此复函已经我委张明功主任审签。您对以上答复有什么意见，请填写在回执单上寄给区人大常委会人事代表工委（或者通过《重庆人大》网站：http//www.ccpc.cn/，依程序登录议案建议模块，填写对建议办理工作的评价），以便我们进一步改进工作。

联 系 人：尹静秋

联系电话：023-63840611

重庆市渝中区住房和城市建设委员会

2023年6月20日