行政复议决定书
渝中府复〔2025〕207号
申请人：刘某某，男，汉族，19**年**月**日出生，公民身份号码51023019**********，住重庆市渝中区。
被申请人：重庆市渝中区人民政府石油路街道办事处，住所地：重庆市渝中区医学院路9号。
法定代表人：王海江，职务：主任。
申请人不服被申请人于2025年5月7日所作的《关于某某小区业主投诉的回复》（以下简称《回复》）向本机关申请行政复议，本机关于2025年5月20日收悉，经补正，本机关于2025年6月6日予以受理。因本案情况复杂，本机关于2025年8月4日决定延长行政复议审理期限30日。本案现已审理终结。
申请人请求：撤销被申请人作出的《回复》。
申请人称：一、关于公共收益发放事宜。其中物业公司代领115户公共收益发放资金经查实已经全部转交业主一事，完全是罔顾事实。物业只拿出了不到一半的转账记录（详见渝中复府〔2025〕13号案中，双方提交的证据材料），怎能说已经全部转交业主。渝中府复〔2025〕13号案中已认定“申请人提交的相关转账或者红包发放记录中不能完整显示年份，且其中涉及的A1-04-12、A1-05-06、E-10-05、F-08-01等多户显示被代领的记录，并无相关佐证材料证明已转交业主。故，被申请人作出的该项回复存在认定事实不清，证据不足的情形”。被申请人无视事实和法律，公然蔑视重庆市渝中区人民政府作出的渝中府复〔2025〕13号行政复议决定。
二、小区外墙维修，申请人并不是针对表决问题，而是针对暗箱操作、价格虚高的问题。被申请人说：“小区外墙维修招标由小区业委会和物业组织，不属于我单位职责。”是的，招标不属于被申请人职责，但是招标弄虚作假，单价比申请人负责的2022年中标价高出了一倍，业主反映到被申请人来了，根据《重庆市物业管理条例》第三十三条第一项、第九十二条、第九十六条第二项、第九十八条第一项以及第一百零三条的规定，就应该由被申请人负责，否则就是失职渎职!
三、被申请人回避了2024年12月24日维修2-3单元梯步7000元价格高出市场价约一倍的问题，请被申请人书面作出回复。
四、关于原重庆市渝中区某某小区第二、三、四届业委会财务工作混乱（第二、三届，申请人怀疑只设有出纳，没有会计）；操作不规范，如：没有任何人签字的票据（见票据复印件），出纳就把钱支了并入了账。业委会付的钱，而抬头写的物业的名称，物业拿走原件去入账抵税，业委会拿着抬头写的物业名称的复印件来入账，还有出纳刘某甲曾经给申请人说过，有一次物业拿来一张购买了400多个球阀、金额为800多元的票据来充账，刘某甲说：我们几个业委会成员都不知道这回事。
申请人要求进行财务审计，而被申请人说要百分之二十以上业主提出才行，请问那条法律规定审计需要百分之二十以上业主提议？根据《重庆市物业管理条例》第十二条第九项，第三十三条第一、六项和最后一项，第九十六条第二项，第九十八条，第一百零三条，第一百零四条，第一百零八条第一、四项之规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，有义务接受业主的监督，并配合业主进行合法的审计活动。重庆市住房和城乡建设委员会《关于印发〈重庆市业主大会议事规则（示范文本）〉的通知》（渝建物业〔2021〕18号），《重庆市业主大会议事规则示范文本》第四十六条 本区域建立业主委员会的任中审计和离任审计制度。
根据《中华人民共和国行政复议法》的有关规定特申请行政复议，望复议机关依法审查，支持申请人的请求。
被申请人称：一、作出《回复》的主体适格、程序正当合法
被申请人分别于2024年9月28日、2025年2月13日收到申请人递交的两份查处申请，并分别于2025年1月9日、2025年5月9日向申请人作出答复。
按照《重庆市物业管理条例》第八十三条规定，被申请人应加强对业主共有资金的监督和管理，故被申请人作出《回复》主体适格。
申请人于2024年9月28日投诉的问题为业委会主导，委托物业协助发放，涉及小区1087户，数量大，核实困难，且《重庆市物业管理条例》未明确规定对业委会决定事项受理及处理时间，被申请人依法履职，程序正当合法。申请人于2025年2月13日投诉问题涉及心巢第四届业委会。第四届业委会于2025年1月14日届满，申请人投诉期间正处于小区换届选举过程中，第四届业委会相关资料已封档以备交接，被申请人工作人员于2月19日进行了实地勘察及口头询问，并于5月7日业主大会结果公示期满后对相关资料进行了核查，被申请人依法履职，程序正当合法。
二、作出《回复》的具体事实清楚
（一）关于公共收益发放事宜
经查：某某小区公共收益发放由小区业委会与物业共同组织，截至2025年4月25日共计发放863户；其中物业公司代领115户。根据物业公司提供转账记录及收据，被申请人认为作出的《回复》中第一项认定事实清楚，证据充足。
（二）关于小区外墙维修事宜
根据《重庆市物业管理条例》第九十六条 街道办事处、乡（镇）人民政府履行下列职责：
（一）指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，负责业主委员会备案；
（二）指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；
（三）指导和监督物业业服务企业履行法定义务，对物业服务实施情况开展监督检查；
（四）参加物业承接查验，指导和监督物业服务项目的移交、接管；
（五）建立物业管理矛盾投诉调解机制，调处物业管理纠纷；
（六）管理物业档案，协助开展辖区内物业服务信用信息的采集和核查工作；
（七）法律、法规规定的其他职责。
第八十五条 公共收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年度全部纳入物业专项维修资金。按照业主大会决定使用公共收益的，物业专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十时，公共收益应当首先补足物业专项维修资金。
公共收益用于补充物业专项维修资金以外用途的，业主大会应当决定其年度预算方案，主要包括支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。未经业主大会同意，公共收益支出金额和范围不得超过预算方案。
物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况。物业管理区域百分之二十以上业主书面对公共收益收支提出异议的，可以根据物业服务合同或者管理规约约定或者经业主大会决定后，在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导监督下委托有资质的中介机构进行财务审计，也可以申请物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。
被申请人认为街道依法仅对使用公共收益前的业主大会履行指导和监督的职责，针对招标过程中出现的问题，被申请人不具备审计的资质及专业能力，故被申请人认为主体不适格。
被申请人建议申请人按要求收集物业管理区域百分之二十以上业主书面申请，被申请人将在收到申请后依法履职。
（三）关于梯步价格及财务审计问题
根据《重庆市物业管理条例》第八十五条第三款 物业管理区域百分之二十以上业主书面对公共收益收支提出异议的，可以根据物业服务合同或者管理规约约定或者经业主大会决定后，在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导监督下委托有资质的中介机构进行财务审计，也可以申请物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。
被申请人不具备审计的资质及专业能力，被申请人认为被申请人仅在有百分之二十以上业主书面对公共收益收支提出异议并根据物业服务合同或者管理规约约定或者经业主大会决定后具有指导监督的职责，申请人要求被申请人直接对该问题作出书面答复，主体不适格。被申请人认为未达到物业管理区域百分之二十以上业主书面对公共收益收支提出异议，申请人个人要求进行财务审计，程序违法。
三、作出《回复》的适用法律正确
被申请人针对申请人“查处申请”作出的《回复》，主要依据《重庆市物业管理条例》第八十三条和第八十五条。
经审理查明:2024年9月28日，申请人向被申请人邮寄《查处申请书》及相关证据材料，请求被申请人依法对重庆市渝中区某某小区第四届业主委员会（以下简称某某小区第四届业委会）、重庆某某公司弄虚作假、侵吞公共利益、暗箱操作损害业主利益的行为进行查处，造成的损失由某某小区第四届业委会、某某公司承担。2025年1月2日，被申请人针对申请人查处申请作出《关于某某小区业主投诉的回复》，申请人对上述回复不服，于2025年1月9日向本机关申请行政复议，本机关受理该行政复议申请后，经审查认定被申请人2025年1月2作出的《关于某某小区业主投诉的回复》中第一、三项存在认定事实不清、证据不足的情形，于2025年4月14日作出《行政复议决定书》（渝中府复〔2025〕13号），撤销被申请人重庆市渝中区人民政府石油路街道办事处于2025年1月2日所作《关于某某小区业主投诉的回复》，并责令被申请人在收到本决定书之日起30日内重新作出。
另查明，在本机关审理渝中府复〔2025〕13号期间，申请人于2025年2月13日向被申请人再次提交《查处申请书》，请求被申请人依法对某某小区第四届业委会弄虚作假、侵吞公共收益、损害业主利益的行为进行查处，并对原某某小区第二、三、四届业委会，即刘某甲等人负责长达十多年的财务进行审计。被申请人于2025年5月7日向申请人作出《回复》，其内容为：“一、关于公共收益发放事宜，经核实：（1）某某小区公共收益发放由小区业委会与物业共同组织，截止2025年4月25日共计发放863户；其中物业公司代领115户公共收益发放资金经查实已全部转交业主。（2）业委会属于自治组织，不属于《政府信息公开条例》范畴，您申请的公共收益发放清单请自行与小区业委会协商。二、关于某某小区外墙维修招标事宜，经核实：（1）该外墙面维修事宜由小区业委会和物业公司组织全体业主进行表决，表决结果符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条后实施。（2）小区外墙维修招标由小区业委会和物业组织，不属于我单位职责，请自行与小区业委会和物业协商沟通。（3）根据《重庆市物业管理条例》第三十条业主委员会应当在物业管理区域显著位置和通过业主决策信息系统，向业主公布信息。因业主决策信息系统尚未开通业委会账号，业委会通过显著位置公示招标信息的方式符合《重庆市物业管理条例》第三十条。上述事宜的相关资料留存于物业企业，业主可凭房产证查询本人涉及资料情况。三、其他事项说明。（1）电话津贴发放问题。经查财务报表未发现有相应津贴支出占用小区公共收益，请自行与小区业委会沟通。（2）关于财务审计，更换球阀、维修步道、外墙维修中的价格问题。根据《重庆市物业管理条例》第八十五条规定物业管理区域百分之二十以上业主书面对公共收益收支提出异议的，可以根据物业服务合同或者管理规约约定或者经业主大会决定后，在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导监督下委托有资质的中介机构进行财务审计，也可以申请物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼”。申请人对该《回复》不服，遂向本机关提起行政复议。
以上事实，有申请人提供的《行政复议申请书》、申请人身份证复印件、证据清单、《回复》《查出申请书》（2025.2.13）及《证据清单》、光盘2张、对被申请人《行政复议答复书》的几点看法；被申请人提供的《行政复议答复书》、物业转账记录、收条2张、《2023年某某小区创收领取发放表》及《某某小区门面公共收益领取发放表》；调取的证据《查出申请书》（2024.9.28）、《关于某某小区业主投诉的回复》（2025.1.2）、《行政复议决定书》（渝中府复〔2025〕13号）等证据予以证明。
本机关认为：一、根据《重庆市物业管理条例》第四条第三款“街道办事处、乡（镇）人民政府按照规定职责，指导和监督本辖区内物业管理活动”和第九十二条“业主、物业使用人对物业服务企业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为，可以向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、区县（自治县）住房城乡建设主管部门投诉，街道办事处、乡（镇）人民政府、区县（自治县）住房城乡建设主管部门应当及时受理，并自受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，告知投诉人向相关部门投诉”之规定，本案中，被申请人对申请人的查出申请进行处理，主体适格。
二、根据《重庆市物业管理条例》第九十二条“业主、物业使用人对物业服务企业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为，可以向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、区县（自治县）住房城乡建设主管部门投诉，街道办事处、乡（镇）人民政府、区县（自治县）住房城乡建设主管部门应当及时受理，并自受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，告知投诉人向相关部门投诉”之规定，被申请人应当及时受理投诉，并自受理之日起三十日内将处理结果回复申请人。该规定未明确规定受理时限，则行政机关应按照公民、法人或者其他组织申请行政机关履行保护人身权利、财产权利、受教育权利等合法权益的法定职责，在接到申请之日起60日内作出行政行为。本案中，2025年2月13日，被申请人收到申请人提交的案涉查处申请，直至2025年5月7日才作出《回复》，已超出时限，且被申请人并未向本机关提交其作出受理决定的相关证据材料，程序违法。
三、关于《回复》事项一涉及的公共收益发放事宜的问题。被申请人提交的9份《2023年某某小区创收领取发放表》和《某某小区门面公共收益领取发放表》中显示某某小区共计1075户，上述发放表中显示被物业代领的户数为115户，对照被申请人提交的相关转账或者红包发放记录，发放表中G-23-7一户没有相关转账、红包发放记录或者业主开具的公共收益收条，相关转账或者红包发放记录中8-10-6一户重复发放两次，另有6-16-3、7-9-2等48户未备注款项说明，无法证明系公共收益发放。此外从申请人两次提交的查处申请内容看，申请人并未通过政府信息公开申请的方式向被申请人申请公开公共收益发放清单，故被申请人作出的该项回复存在认定事实不清、证据不足的情形。
四、关于《回复》事项二涉及的关于某某小区外墙维修招标事宜的问题。申请人在《查处申请书》中反映的问题主要是某某小区第四届业委会、某某公司在小区外墙维修招标过程中暗箱操作，招标公告不发在业主群里，不通知以前报价比较合理的两家公司，抬高价格等问题。而被申请人回复的主要内容为该外墙面维修事宜由小区业委会和物业公司组织全体业主进行表决，表决结果符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条后实施。小区外墙维修招标由小区业委会和物业组织，不属于被申请人职责，请自行与小区业委会和物业协商沟通，与申请人的投诉事项并不一致，亦存在事实不清的情形。此外被申请人回复：“业委会通过显著位置公示招标信息的方式符合《重庆市物业管理条例》第三十条规定”，但现有证据无法证明上述回复真实性，故亦存在证据不足的情形。
五、关于《回复》事项三涉及其他事项说明的问题。申请人在查处申请中请求对原某某小区第二、三、四届业委会财务进行审计，被申请人在回复中认为申请人上述请求其实质为对小区公共收益收支有异议，建议其根据《重庆市物业管理条例》第八十五条之规定由物业管理区域百分之二十以上业主书面提出异议后，依据该条法律规定对小区公共收益收支进行财务审计。但业委会的日常工作经费收支情况并不等同于小区公共收益收支情况，因此被申请人上述回复存在认定事实不清、适用依据错误。
综上，被申请人作出的《回复》存在认定事实不清，证据不足，适用依据错误的情形。根据《中华人民共和国行政复议法》第六十四条第一款第一、二、三项之规定，本机关决定：
撤销被申请人重庆市渝中区人民政府石油路街道办事处于2025年5月7日所作《关于某某小区业主投诉的回复》，并责令被申请人在收到本决定书之日起30日内重新作出。
如不服本决定，可以自收到行政复议决定书之日起15日内，依法向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。
重庆市渝中区人民政府
2025年 9月4日
