尊敬的姜军代表：
您提出的《关于加强老旧小区改造提升后续管理打通民生服务“最后一公里”的建议》（第DH077号）已收悉，我委高度重视，经认真研究，现将办理意见回复如下：
渝中区作为老城区、建成区，自身发展空间逐渐紧张，2000年前建成的老旧小区约1076万平方米，占全区住宅建筑总面积（2392万平方米）近45%，严重影响居住环境和体验。近年来，按照党中央国务院和重庆市关于老旧小区改造有关工作部署，渝中区坚持以人为本、人民至上，按照“消隐患、补功能、提环境、留记忆、强管理”的原则，已推动实施老旧小区改造近700万方。正如您所说，老旧小区改造提升后续管理存在的客观问题还需进一步结合项目情况进行具体分析并逐步解决。
一、关于“明确老旧小区改造后续维护主体”的建议，根据《重庆市城市提升领导小组办公室关于印发<重庆市全面推进城镇老旧小区改造和社区服务提升专项行动方案>的通知》（渝城办﹝2020﹞14号），我委牵头拟定出台了《重庆市渝中区城市提升领导小组关于印发<渝中区老旧小区改造提升工作规程（试行）>的通知》（2021-2），并配套了相关指导性文件。为建立共治共管长效机制，对已完成改造的老旧小区，实行引进物业服务企业、居民自治、社区物业服务中心管理模式进行分类管理。我区主要采取对有物业企业管理的小区，在改造完成后由街道移交物业公司负责后期管理，并完善移交手续；对于由社区物业服务中心管理的老旧小区，改造完成后由街道移交社区物业服务中心负责后期管理，并完善移交手续。
另，按照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第 80 号）的相关要求，新建、扩建、改建各类房屋建筑工程(包括装修工程) 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年；其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。对此，我委将严格督促老旧小区改造工程相关责任单位按照《房屋建筑工程质量保修办法》落实质保义务。对于超过质保期的老旧小区改造工程，建议相关质保义务由建设单位与施工单位在签订合同期间或进行物业移交时进行约定，明确责任主体及责任人进行专业的维护管理。同时，在老旧小区改造过程中，探索延长质保期限，提高后期维护品质，前期改造效果。
二、关于“筹措老旧小区改造后续维护资金”的建议，按照《渝中区老旧小区改造提升工作规程（试行）》，可按照谁受益、谁出资的原则，各街道要积极引导居民通过直接出资、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实后续维护资金。建议：一是在需要公共设备设施维修前或专项整治工作摸底期，管理主体对物业专项维修资金相关政策进行宣传，促进维修资金归集；二是鼓励支持老旧小区积极拓展“自我造血”功能，多元化增加小区公共收益，如保洁服务、家居维修、家政服务、养老看护、社区食堂等增值业务，用于补充物业专项维修资金的不足，以备公共设施维修使用之需；三是下一步可以学习成都市相关经验，在改造前先由居民按一定比例（成都市金牛区按照5元/平方米）归集后续维护基金，归集齐一个小区，改造一个小区，从而让居民更深入的参与改造和后续维护。
三、关于“提升老旧小区物业管理水平”的建议，为进一步提升老旧住宅物业管理水平，2012年渝中区开始实施老旧住宅物业管理政府扶持政策引导，不断优化出台相关扶持政策，每年对老旧住宅物业管理补贴资金达1500-2000万元。目前全区已成立了69个社区物业服务中心，实现了老旧社区物业服务中心全覆盖。建议：一是在社区党委的领导下，可依托辖区内优质物业服务企业背后的管理资源，增强社区物业服务中心开展老旧小区物业管理能力。在做好保洁、保绿、保安工作基础上，利用物业企业工程管理的专业性着力开展好老旧房屋住用安全监管，居民二次装修审查，老旧小区加装电梯管理，化粪池、下水管网疏通以及房屋维修养护等工作。二是鼓励通过政府购买服务，统筹运用政府补贴资金投入到老旧住宅物业管理提升工作中，如：老旧住宅物业管理、道路的清扫保洁、环境绿化、管网路灯等，逐步打造专业的老旧住宅物业管理团队，切实让老旧小区的居民住得舒心、住得安心。三是针对我区老旧小区点多、面广、零星分布特点，应持续扩大区域化管理模式，将更多的散居楼栋和更多市政作业范围纳入一个管理区域进行统一管理，获取额外管理收益。以规模效应将边际成本降低到最合理的范围，一次形成市场服务运作的长效良性运作方式。也可将老旧住宅项目统一委托专业物业企业进行试点管理运行。
此复函已经我委张明功主任审签。您对以上答复有什么意见，请填写在回执单上寄给区人大常委会人事代表工委（或者通过《重庆人大》网站：http//www.ccpc.cn/，依程序登录议案建议模块，填写对建议办理工作的评价。），以便我们进一步改进工作。
谢谢！
（联系人：陈丽娜，联系电话：13594100661）
重庆市渝中区住房和城市建设委员会
2023年5月26日
