一、出台背景

渝中区是重庆市唯一城镇化率100%的行政区，作为建成区、老城区，地理空间受限的问题日益凸显。建成于2000年以前的商业商务建筑占总商业商务建筑比例约33%，产业发展受到老旧载体限制，建成于2000年以前的居住建筑占总居住建筑比例约46%，人居环境有待优化提升，只有通过城市更新提升城市品质、新增产业载体、优化人居环境，才能推动渝中区城市可持续发展。而城市更新涉及政府、业主、市场等多方主体，在规划用地和建设管理等方面与一般新建项目有较大区别，需要在政策上有所突破，并对具体实施流程予以明确。

二、政策依据

抓住渝中区被纳入第一批全国城市更新试点城市的机遇，我局依据《重庆市人民政府关于印发<重庆市城市更新管理办法>的通知》、《规划与自然资源利用和管理制度改革专项小组关于深化规划自然资源“放管服”改革工作的通知》、《重庆市规划和自然资源局关于印发<城市更新项目规划和用地管理的指导意见（试行）>的通知》等上级文件，结合渝中现状，针对城市更新项目规划用地和建设管理，制定了《渝中区城市更新项目规划用地及建设管理工作规程（试行）》（以下简称《工作规程》）。

三、目的意义

制定《工作规程》是为了推动渝中区23.24平方公里建设用地内老旧建筑的城市更新，根据更新方式将城市更新项目分类管理，分为保留维修型、改建加建型、拆旧建新型。并针对不同类型更新项目明确了相应准入条件、审批流程，形成了15条规划用地政策，指导和管理渝中区城市更新项目的规划和建设，为推进更新行动、提升城市品质、改善居住环境、保护历史文化提供有力的政策支持。

四、适用对象

（一）更新项目类型

 （二）项目准入标准

按照《工作规程》第四条规定，符合下列条件的城市更新项目可以适用第十四条至二十六条规定的规划用地政策：

1.项目实施范围应当在批准的城市更新专项规划确定的更新区域内，符合所在更新片区策划方案，并纳入更新项目年度计划。

2.拆旧建新型项目的实施范围总面积一般不超过30公顷，项目实施范围应当结合用地权属、自然地形、道路交通等条件，参考规划地块边界合理确定。应当优先将周边的“边角地”“夹心地”“插花地”等无法单独实施开发利用的零星土地划入更新项目实施范围，不得将不实施具体更新改造行为的区域划入项目实施范围。

3.项目实施范围内拆除建筑面积一般不大于现状总建筑面积20%。拆除违法建筑和占用城市规划道路、公园绿地、公共服务设施、公用设施用地的建筑不计入拆除建筑面积。

4.划入项目实施范围内的建筑应当是建成年代较早、失养失修失管或配套设施不完善的建筑，且必须有具体的更新改造行为。

5.原则上城市更新片区或项目内拆建比不应大于2。在确保安全的前提下，允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。

不符合上述条件但确有更新改造必要的，可以按照“一事一议”原则，由区规划自然资源局报市规划自然资源局组织审查论证，经审查同意的，可以适用本规程。

五、主要内容

（一）城市更新项目可由哪些主体实施？

答案：原物业权利人自主实施，政府征收（收购）实施，市场主体实施，不同主体实施城市更新项目的参与方式详见《工作规程》第五条。

（二）城市更新项目办理流程包括哪些内容？

答案：城市更新项目的办理包含城市更新项目实施方案审查、土地供应方案审查、办理项目供地手续、国有建设用地使用权首次登记、建设工程设计方案审查、建设工程施工许可证办理、规划核实和土地核验、不动产登记办理八个流程。

（三）城市更新政策包括哪些内容？

答案：包括规划修改、用地供应、土地计价、公共服务增量、规划手续、建筑退距、风貌保护、权属变更等方面共14条城市更新政策，具体内容在《工作规程》第十四条至二十六条。

（四）哪些城市更新项目可以增加15%的容积率？

答案：对增加公共服务功能的城市更新项目，以及因完善居住功能，增加厨房、卫生间等背包工程的城市更新项目，在原用地范围内可以按照不超过原计容建筑面积15%增加容积率，新增建筑规模部分免收地价款。

案例讲解：如某项目用地计容建筑规模为4000平方米，可以拆除现状建筑后，按照《工作规程》规定和办理流程，在不超过自有权属范围，满足建筑退距要求的前提下，增加不超过用地原计容建筑规模15%的容积率，即按照不超过4600平方米总建筑规模进行布局，其中增加的建筑面积用于体育、公文化等公共服务功能。

专家解读：一是除因完善居住功能，增加厨房、卫生间等背包工程外，其它新增规模必须是公共服务功能，而不是经营性用途。二是应在自有权属用地范围内，不能占用他人的权属用地。三是仍需满足城市更新项目的退距要求。

（五）哪些城市更新项目可以不办理建设工程规划许可证？

答案：一是对不影响安全疏散且不涉及新增建筑面积的屋顶美化；二是不改变房屋登记属性对建筑产权单位内部空间进行改造或技术升级的装修行为；三是在项目权属用地范围内加装疏散楼梯、电动扶梯、电动汽车充电桩、快递柜、通信基站、运动健身设施、机械式停车设施等设施设备且不增加建筑面积、不涉及相邻关系的；四是不涉及改变消防通道、扑救场地的地面铺装、广场、绿地等环境景观设计；五是不增加建筑面积、不改变房屋主体结构的建筑立面改造。

（六）城市更新项目0.5倍间距适用于什么情况？

答案：因完善居住功能，增加厨房、卫生间等背包工程，增设电梯、门厅、连廊、消防楼梯等建筑附属设施，以及增加公用设施、公共服务设施和为片区服务的公共停车库等，更新建筑与相邻建筑之间的间距可以按照0.5倍间距控制，或者按照不大于现状建筑轮廓控制。针对宽度不大于15米的凹槽，在征得周边利害关系人同意的情况下，补足凹槽空间可以视为未突破现状建筑轮廓。加装电梯、消防设施（含消防电梯、消防楼梯、消防水池）等，满足消防间距即可。针对其他拆旧建新的项目，应当符合《重庆市城市规划管理技术规定》关于建筑退距的要求。

案例讲解：如某小区增加警务室、文化活动室等公共服务设施，建筑退让距离可以按照正常要求的0.5倍控制。利用存量用地新建文化、体育等公共服务设施和服务周边的公共停车场，建筑退让距离可以按照正常要求的0.5倍控制。0.5倍建筑退让距离是指拆除新建建筑与相邻建筑和用地红线退距的0.5倍，拆除新建建筑与建筑控制线、道路中心线之间的退让距离仍应符合《重庆市城市规划管理技术规定》关于退让的要求。