区级国家机关各部门，各管委会、街道办事处，有关单位：

《渝中区城市更新规划》已经区委、区政府同意，现印发给你们，请认真抓好落实。

重庆市渝中区人民政府办公室

2022年5月20日

（此件公开发布）

渝中区城市更新规划

一、规划期限和范围

（一）规划期限

本规划期限为2021至2035年，近期为2021至2025年，远期为2026至2035年。

（二）规划范围

规划范围为重庆市渝中区行政辖区范围，全区水陆域面积23.24平方公里，其中陆域面积17.96平方公里。辖区11个街道办事处、79个社区居委会。

二、更新原则和目标

（一）更新原则

1. “减量”原则。通过适量拆除老旧居住建筑，实现建筑规模“减量”，优化城市人口结构。

2. “增绿”原则。通过消解公园老旧建筑，重塑城市绿地空间，实现城市生态“增绿”，提供休闲游憩，改善生态环境。

3. “留白”原则。通过更新老旧居住片区，预留存量发展空间，实现城市发展“留白”，加强城市可持续发展。

4. “提质”原则。通过优化渝中区文化风貌，综合整治整体环境，实现城市环境“提质”，留存历史文化，提升城市风貌。

（二）更新目标

《规划》以建成高质量发展高品质生活新范例为统领，通过城市更新新增产业载体、优化人口结构、完善公共配套、提升空间品质，至2035年建成重庆现代服务业引领区、历史文化传承区、创新开放窗口区、美好城市示范区，全面提升渝中区经济品质、城市品质、生态品质、生活品质。

三、更新模式和区域

（一）三大更新模式

以建筑年代和建筑结构为基础，立足渝中区城市更新发展现状，明确整体更新、综合整治、风貌保护三类更新模式。

（二）整体更新

针对2000年以前老旧建筑集中、现有功能不符合经济社会发展需求、综合整治难以有效改善现状问题的区域，进行整体更新。涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式实施。涉及土地出让的，采取协议出让或公开招拍挂（含带方案招拍挂）的方式进行土地供应。符合划拨条件的，按划拨方式进行土地供应。整体更新时可根据规划条件保留现状条件较好或有风貌保护价值的建筑。

（三）综合整治

针对空间环境待提升、功能业态不相符、服务设施应完善、存在安全隐患的区域，维持现状建设格局基本不变的前提下，开展老旧小区改造提升、传统商圈提档升级、工业遗产保护利用、公共服务设施完善、公共空间优化升级等更新工作，以微更新结合局部征收、购买、租赁的方式，改善环境品质，升级功能业态，完善公共配套，提升服务水平，复兴文化特色。

（四）风貌保护

重点加强对不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑的保护和利用，全面推动历史文化街区、传统风貌区、山城老街区建设实施，有序实现特色街巷活力复兴。

（五）重点更新区域

划定5个功能性更新片区，范围约18.03平方公里。其中，重点更新区域面积约12.76平方公里，分为老旧小区、老旧商业区、老旧街区三种类型。

四、实施策略

（一）整体更新类项目实施策略

1. 更新功能业态。根据区域功能定位和产业发展需求，提供高品质产业载体或高端居住配套，促进产业发展、职住平衡，发挥核心辐射作用，带动周边片区渐进式有机更新。

2. 完善公共配套。结合整体更新项目范围及周边区域公共服务设施需求，统筹布局街道和社区级管理、文化、体育、医疗卫生、社会福利等公共服务设施，推进街道中心和社区家园建设，提高城市公共服务品质和效率。

3. 提升空间品质。整合片区土地资源，塑造具有山城立体特色的公共空间体系，增加可供市民活动的街头绿地、公园绿地、广场绿地等公共空间和活动空间，增强公共空间的精致性、美观性与可达性。

4. 改善交通出行。优化局部道路和交叉口通行条件，增加公共停车设施，解决通行不便和停车难问题。加强轨道站点、公交站点、人行步道之间的便捷衔接，提升公共交通分担率。

（二）综合整治类项目实施策略

1. 改善环境品质。一是通过老旧小区改造提升，修缮建筑外观，完善电梯、连廊、楼梯、遮蔽通道等辅助性设施，改善给排水、供电、燃气等各类管网，整治小区公共环境和建筑内部公共空间。二是根据老旧商圈、工业遗产功能优化需求，因地制宜改善公共空间环境品质，推动片区活力更新。

2. 升级功能业态。围绕渝中区核心功能定位，依托山水、人文特色资源，针对解放碑、朝天门等传统商圈，贰厂文创公园、印制一厂文创产业园等创意产业园区，发展高产值重点产业，培育高品质新兴产业，提供切合功能业态的空间载体，推动文商旅城融合发展，提升区域核心价值，增强产业竞争力。

3. 完善公共配套。增加或改善文化、教育、体育、卫生、养老、托育等公共服务设施，完善道路交通、消防、停车、环卫、充电桩等市政基础设施。

4. 彰显文化特色。在综合整治时注重对更新项目历史文化内涵的挖掘、保护和彰显，加强风貌保护，传承历史文化，提升文化氛围，营造望得见山、看得见水、记得住乡愁的城市场景。

5. 提升服务水平。推动“党建+物业”管理模式，强化物业企业履约服务诚信行为，推动社区物业水平提升，完善物业管理设施配套。发挥部门、管委会、街道、社区、国有平台公司等单位职能职责，提供上门式服务，切实解决产业更新需求。

（三）风貌保护类项目实施策略

1. 重点加强对不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑的保护和利用。坚持以保护修缮为主，加强活化利用，发挥建筑的功能价值、文化价值和教育价值，用于展现历史文化，提供公共服务，发展创意产业。

2. 全面推动历史文化街区、传统风貌区、山城老街区建设实施。采取政府主导实施、市场主导实施、政府和市场共投共建等模式，保持传统格局、空间肌理和历史风貌，保护修缮建筑，整治周边环境，完善配套功能，丰富街区业态，促进文商旅城融合发展。

3. 有序实现特色街巷活力复兴。挖掘具有历史文化价值和山城风貌特色的特色街巷，保留特色街巷原有空间格局和烟火气息，提升沿街建筑界面风貌，彰显街巷历史文化，植入活力新兴产业，引导人的多样化活动。

五、更新政策

（一）根据城市更新规划组织编制更新片区策划方案，前期业主根据更新片区策划方案编制项目实施方案。规划自然资源主管部门应当及时研究、完善、审定更新片区策划方案与项目实施方案的相关规划设计内容，直接纳入详细规划，作为规划管理依据。

（二）国有土地使用权人自主改造开发的城市更新项目，改造开发后仍符合划拨条件的，可继续按划拨方式办理；需办理有偿使用手续的，可以协议出让方式办理，按新的规划条件和原土地利用条件评估补缴差额地价款。历史文化街区、名镇、传统风貌区和历史建筑保护范围内的更新项目，按照保护规划确定的用地范围供地（含地上保留建筑），符合划拨条件的，按划拨方式办理手续；需办理有偿使用手续的，可按协议出让方式办理手续。

（三）不增加建筑面积、不改变建筑架构的城镇老旧小区改造项目，无需办理建设工程规划许可证及竣工规划核实，不涉及土地权属变化的项目，无需再办理用地手续。可拆除部分老旧房屋，将新、旧房屋实施整合改建。允许老旧小区增加厨房、卫生间、电梯、停车场（库）、便民市场等基本生活设施，新增建筑规模部分免收出让金。允许增加坡屋顶、风雨廊、骑楼等有利于城市风貌和改善环境品质的建筑构筑物。具有城市历史和空间形态特征价值的既有老旧房屋建设片区，优先以更新的方式予以保留，涉及规划用地功能结构变化的，可在国土空间总体规划和分区规划中统筹优化调整。

（四）城市更新项目涉及土地出让的，依据经批准的项目实施方案，采取协议出让或公开招拍挂（含带方案招拍挂）方式办理供地手续。采取带方案招拍挂方式的，可将经批准的项目实施方案中确定的规划控制要素及产业条件等纳入供地方案中予以明确，相关内容载入土地出让合同。符合划拨条件的城市更新项目土地，按划拨方式办理供地手续。

（五）鼓励利用存量土地房屋转型发展文化创意、健康养老、科技创新等政府扶持产业；转型升级后，在符合规划的条件下，产权人可按有关规定完善用地和产权手续。已建工业用地使用权登记超过8年或工业用房所有权登记超过6年的，在不改变使用权人的情况下，经所在区政府（管委会）批准后，方可实施转型升级；转型升级满5年的，方可按前款规定办理用地和产权手续；过渡期内转型发展的工业用地不得分割转让、房屋不得分零出售。

（六）城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地，以及不具备单独建设条件的土地，可与周边用地整合实施，重点用于完善片区公共服务设施，并以划拨方式办理供地手续；涉及经营性用途的以协议出让方式办理供地手续。鼓励国有企事业单位以捐赠、借用等方式，将其闲置的零星土地或建构筑物，纳入城市更新项目整合实施。

（七）城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式实施。城市更新不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得原建筑使用权。城市更新既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动，也不需要取得原建筑使用权的，经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。

（八）因风貌保护、建筑保护等需要，在国有建设用地划拨决定书或者出让合同中明确应当予以保留的房屋，当事人可以在申请建设用地使用权首次登记时一并申请房屋所有权首次登记，也可以与该国有建设用地上其他新建房屋一并申请房屋所有权首次登记，并在不动产登记簿中注明相关事实。

（九）对增加公共服务功能的城市更新项目，有条件的可按不超过原计容建筑面积15%左右比例给予建筑面积支持，增设地上停车库不计算容积率。鼓励老旧厂区转型升级，允许对原有建筑进行隔层改造、增加连廊、电梯等配套设施。

（十）在原有建筑轮廓线范围内的更新改造，建筑间距按照不小于现状水平控制；超出原有建筑轮廓线的，原则上按照0.5倍间距控制；加装电梯、消防设施（含消防电梯、消防楼梯、消防水池等）的，满足消防间距即可。

（十一）城市更新项目内的消防设施、消防通道等，应当按照有关消防技术标准设置。因特殊情况无法按照标准设置的，应当在项目实施方案中制定相应的防火安全保障方案。

（十二）城市更新可探索在辖区范围内跨项目统筹、开发运营一体化的运作模式，实行统一规划、统一实施、统一运营。受特殊控制区等影响的城市更新项目报经领导小组同意后，可通过全域统筹、联动改造实现异地平衡。

（十三）符合条件的城市更新项目按规定减免城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金，按规定享受相关财税扶持等优惠政策。

（十四）开展城市更新项目竞争性评选，对具有示范效应的项目予以适当的财政资金奖补激励。

六、附则

本规划自重庆市渝中区人民政府批准之日起施行。

附件：重点更新区域分布图